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萬科產業地產路徑:布局17城做服務商

文章來源:本站原創 | 發布時間:2016-06-12 | 文字大小:【】【】【】 | 瀏覽量:3492

【本文導讀】海萬科逐漸形成了一套產業發展模式:成立全國化的產業資產管理公司,輕重結合,重資產部分包括園區的銷售和出租;輕資產主打“星商匯”產業服務品牌,面向萬科內部以及外部的產業地產開發商,快速復制,輸出品牌和管理盈利。

來源:21世紀經濟報道 記者:唐韶葵

上海萬科逐漸形成了一套產業發展模式:成立全國化的產業資產管理公司,輕重結合,重資產部分包括園區的銷售和出租;輕資產主打“星商匯”產業服務品牌,面向萬科內部以及外部的產業地產開發商,快速復制,輸出品牌和管理盈利。

轉型城市配套服務商,是萬科推動產業發展的動力所在。5月31日,上海萬科產業園區ARVR產業聯盟成立。

這也是上海萬科產業首度將AR技術落地到產業地產項目,實際上,在虛擬現實的應用上,AR和VR是兩個梯隊,VR在技術瓶頸上還沒有完全突破,所以應用不是特別廣,但是中國乃至全世界在AR領域上的應用已經走到了現實階段,所以在產業打造上,萬科方面表示要先把中國的AR企業或者AR的實際應用變成一個產業化平臺,然后借助萬科在房地產等各個領域進行應用。

據上海萬科產業相關負責人透露,萬科多元化已經涉足八大板塊,產業地產是其中一個比較重要的業務板塊。經歷兩年發展,萬科產業地產包括智能制造、VR應用;文化創意;新金融。私人理財、融資租賃;對個人或者對企業的獨立資產配置四大項。

一名產業園區業內人士指出,產業地產的轉型具有不確定性,這對萬科基因與邏輯轉變是一個考驗。對于企業而言是一個內部權衡的隱性問題。

正如萬達開始全國擴張時商業地產在中國仍處于起步階段,產業地產如今也正處于“萌芽期”,房企剛意識到其中的盈利空間,綠地、萬科、招商等大型房企也紛紛在該領域探索。

隨著陸續與國內外企業簽署合作協議,萬科產業地產上海大本營的星商匯模式也逐漸浮出水面。

布局VR領域

去年12月,上海萬科產業服務品牌星商匯分別與以色列國際孵化器、美國創新技術投資、意大利米蘭時尚科技創新及保加利亞對外投資合作等展開戰略合作。今年3月,萬科位于美國洛杉磯帕薩迪納的孵化器也已落地。

根據去年12月11日的協議,萬科星商匯將通過與海外資源的對接合作,搭建跨國際創新合作平臺。

半年之后,上海萬科產業再與Realmax合作。Realmax是專業從事 AR增強現實領域的科技公司,業務覆蓋醫療、教育、軍事、家居、電商等八大領域。在 AR 硬件、底層算法、應用軟件、內容制作以及開發者人才培養等幾個層面來構建AR生態,目前已完成“平臺+內容+終端+應用”生態鏈布局。

上述業內人士認為,這類整合全球資源進行無國界孵化的做法也是很多有志于孵化業務的產業地產商都在不約而同摸索的,其中活躍者包括張江高科、天安數碼城、宏泰發展、億達中國和啟迪控股等,它們也都在和美國、以色列、德國、日本的潛在合作方進行著頻繁的互動探索。

在克而瑞統計的2015年銷售金額TOP10中,華夏幸福是唯一一家依靠產業地產實現高增長的“黑馬”。據克而瑞研究中心稱,華夏幸福的運營邏輯更像是“產業地產版”的萬達。

華夏幸福的收入大部分仍然來自于產業園區配套的住宅銷售,但其營收結構中,產業運營類收入占營業收入總額的29%,其中,產業發展服務一項占比27%,綜合服務占比2%;從利潤方面來看,產業發展服務毛利高達96%,主要包含產業規劃、城市規劃、投資服務等。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示,華夏幸福等房企采取“量身定制+貼身服務”,通過給予更多政策優惠和平臺資源,建成以龍頭企業為核心的產業聯盟方式,更容易獲得品牌溢價。

不同于華夏幸福產業園的謀劃和布局,萬科更傾向于平臺資源整合,例如萬科打算未來將配合深圳政府,與深圳知名企業一起在世界其他地區打造海外創新中心。

有意思的是,業內人士透露,目前萬科與華夏幸福兩家人才互換頻繁,因為做產業地產,兩家在大的規劃思路上有點像,華夏幸福偏前端服務,萬科偏后端服務。

產業地產服務商

在萬科的產業地產規劃中,萬科產業地產是實體公司,星商匯則是輕資產公司。

據上海萬科產業相關負責人此前對外透露,為了做成集團模式,上海萬科逐漸形成了一套產業發展模式:成立全國化的產業資產管理公司,輕重結合,重資產部分包括園區的銷售和出租;輕資產主打“星商匯”產業服務品牌,面向萬科內部以及外部的產業地產開發商,快速復制,輸出品牌和管理盈利。

上述業內人士指出,城市更新催生的產業地產機會,在實際操作中大部分是填塞式的,必須要有市場化的東西去推動。比如萬科星商匯園區服務平臺是由萬科、聯通、華為三家公司合資成立。通過它的整合,園區活躍度將得到提升。

據了解,成立一年多以來,星商匯一直在做“比較底層的事情”,員工每天必須訪問三家客戶,溝通、提升客戶黏度。

一個數據是,去年星商匯有400名會員,今年提高到800名,萬科的客戶基礎有2000-3000家公司,其中有50%是回頭客。

在上海萬科產業相關負責人看來,星商匯更多在打造園區生態系統。目前萬科產業地產在獨立板塊上已能做到運營平衡。

據介紹,萬科產業地產已布局17個城市,在上海、廈門、深圳、天津四個城市相對完善,服務后端相對較好的是上海。

目前國內大部分產業園區,更替率在30%左右,屬于較健康狀態,但同時競爭較激烈。2014年左右有200家供應商,如今大概只有140家左右。

此外,上述業內人士指出,園區租金高并不一定是好事,因此萬科星商匯正在籌備客戶評級計劃。以此刺激園區企業活躍度。

據了解,萬科在進入產業地產領域之前,考察過全國的工業園區,調研各個園區的盈利模式,因此星商匯要打造園區核心服務運營商。“我們計劃做中國所有產業地產的服務商。”上述負責人說。

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